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近期房市呈現盤整格局，對於有意購買新屋的自住客及年輕族群而言，正是進場議價的好時機。住商機構觀察內政部最新數據，針對全台各行政區的房屋稅籍平均屋齡進行統計，發現不少區域因重劃推案熱絡，房屋屋齡相對年輕。其中，新北市林口區以平均屋齡18年位居榜首，而桃園市觀音區則以平均房價每坪23.3萬元，成為房價最親民的行政區。

根據內政部2024年第四季的統計資料，全台房屋稅籍住宅類平均屋齡最輕的前三名依序為新北市林口區（18年）、金門縣金寧鄉（19年）以及新竹縣竹北市（20年）。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，這些平均屋齡較輕的行政區，多半受惠於重劃區的開發，吸引建商積極推案，使得區域內的房屋供給以新成屋、新古屋及預售案為主，進而拉低了平均屋齡。

以榜首的新北市林口區為例，住商不動產林口三井加盟店店東劉國勝指出，屋齡較新的社區多集中在桃園捷運林口站及「MITSUI OUTLET PARK 林口」周邊的文化三路一段，屋齡約在15年內，成交行情多在56字頭，部分新成屋甚至可達7字頭。

而屋齡約20年的社區則位於文化二路一段周邊，以中小坪數的剛性需求物件為主，單價約在4,555萬元，較大坪數物件則有4字頭的價位。劉國勝表示，林口整體而言因屬於新開發的重劃區，新屋比例相當高。

金門大橋助攻金寧房市

名列第二的金門縣金寧鄉，近期因金門大橋等大型建設利多，吸引不少建商進駐開發，也使得區域平均屋齡下降至19年。目前金寧鄉的中古屋單價約在2字頭，新案則多為34字頭。至於第三名的新竹縣竹北市，則受惠於新竹科學園區的發展，加上關埔重劃區等議題，同樣吸引建商進場，但因開發已趨近飽和，區域平均中古房價已達45字頭，為各行政區之首。

桃園觀音2字頭房價成首購熱區

在房價方面，桃園市觀音區以平均每坪23.3萬元，成為房價最親民的行政區。賴志昶分析，觀音區擁有觀音工業區、桃園科技工業園區及大園工業區等多個產業聚落，帶來產業人口移入的利多，加上區域內有航空城等大型開發案進行，吸引各大建商紛紛進駐。此外，觀音區過去為桃園市的房市蛋白區，房價基期較低，因此能以相對親民的價格吸引年輕購屋族群。

輕屋齡具優勢 慎選重劃區留意賣壓

賴志昶提醒，對於年輕首購族群而言，選擇屋齡較新的預售案或新古屋，具有省去裝潢成本、建築結構較有保障、房價增值空間較大等優勢。然而，購屋者仍需謹慎選擇地段，此次進榜的十大行政區，多具有大型重劃區的開發優勢，但也可能面臨建商推案眾多導致的賣壓，且新興重劃區周邊的生活及商業機能，可能尚待開發，購屋前務必審慎評估。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

前有央行第七波信用管制，後有美國總統川普「對等關稅」重創台股資金的兩大房市利空，根據591新建案統計，全台Q1總銷金額為4648.15億元，與去年同期持平，較上季大幅縮水3成。而新進場個數為327件、戶數2.4萬戶，雙雙創歷史次低，季減幅達2成多，供給全面熄火。

房價方面，新案開價及成交單價分別為58、55萬元，雖因去年基期較低，年增率持續走揚，但與上季相比已有所收斂，現階段不僅個案創價力道弱化，議價空間也持續擴大，建商姿態明顯放軟。

數字科技(5287)旗下的591新建案分析，每年Q1因適逢春節，推案水位往往偏低，從過往同期紀錄來看，今年開季並非最慘的一年，但從買方意願來看，本季全台平均每周來人約13組，除了明顯低於去年同期，歷年表現也僅高於2021年Q2三級警戒期間的9組，創下史上次低，顯然還未能從金龍風暴的重創中復甦。

591新建案總編輯李忠哲強調，短短一週期間，美國對等關稅這把刀說揮就揮、說收就收，股市暴落暴起，資金大失血，讓原本就已相當虛弱的房市膽戰心驚，市場一有風吹草動就激起恐慌情緒。

從各縣市表現來看，台北市在高房價、政策變化等衝擊下，觀望氛圍迅速壟罩，不僅買方收手，建商更只能且戰且走，根據調查，本季總銷百億以上的指標案數量全數掛零，僅在北投、士林及中山有中小個案支撐，總銷、個案數及戶數也都處於低水位，可說進入另一波冷靜期。

至於新北市，本季在「新潤世界城」等指標案支撐下，量體依舊有千億公開，且房價持續錨定在高檔，並未出現鬆動現象，只是如今板橋、三重、林口及中永和等區，開價7字頭以下的新案幾近絕跡，部分行情甚至來到三位數，與台北市部分區域價差逐漸縮小，是否會導致買方回流至蛋黃區，是值得留意的重點。

桃竹地區首季乍暖還寒，由於建商持續觀望，不少個案均延後至第2季才公開，各項供給數據均持續下探，其中又以新竹災情最慘重，包含個案、戶數、總銷及周來人在內都突破歷史新低，而房價在缺乏指標案支撐下每坪更是跌破50萬元。從區域上來看，過往如新竹市、竹北市等主力地區的個案全部高掛免戰牌，可說從蛋黃一路冷到蛋殼。

台中本季持續度小月，但房價在蛋黃區個案帶動下持續走高，目前新建案開價、成交價雙雙衝上5字頭，創下歷史新高，像這次在西屯區就有總銷達120億元的豪宅案「寶璽天讚」公開，開價估計上看9字頭；此外，達麗建設亦於市府周邊推出「達麗拾穗」，價位同樣上看8至9字頭，整體價位因而高居不下。

南二都方面，台南由於建商觀望，開季維持量縮格局，且在買氣平平的狀況下，僅有部分低總價、小坪數產品有機會順銷，其餘產品牛步去化。

高雄同樣沒能迎來春暖花開，在銷況一片低迷下，建商除了暫時停止調價，開價也逐漸符合區域行情不再創高，加上議價空間擴大，對價格不若過往堅持，然而有鑑於大環境多變，消費者肯不肯買單，則要持續觀察。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市走空，反而是議價及挑選好產品的時機！想住新屋的首購族，挑選新房子的熱區在哪？住商機構觀察內政部數據，全台2024年第四季各行政區房屋稅籍平均屋齡，以新北市林口區平均屋齡達18年最年輕，而桃園市觀音區的房價最親民。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，論平均屋齡最年輕的行政區，區域內多為知名重劃區，推案推陳出新，致使平均屋齡新穎，亦是首購、年輕族群移居熱區。

根據內政部統計，2024年第四季全台房屋稅籍住宅類平均屋齡最輕的行政區，以新北市林口區居冠。住商不動產林口三井加盟店店東劉國勝分析，林口周邊較新屋齡社區，多落在桃園捷運林口站、「MITSUI OUTLET PARK 林口（林口三井）」周邊，也就是文化三路一段上，該路段周邊社區屋齡約15年內，由於屋齡較新，目前成交行情以5~6字頭為主，部分新成屋可達7字頭。

至於屋齡約20年左右社區，則位於文化二路一段周邊，此類物件以剛性需求的中小坪數為主，每坪單價約落在45~55萬元，至於較大坪數者，單價則亦有4字頭價位；整體而言，由於林口屬新開發的重劃區地段，區段供給以新成屋、新古屋及預售案為主，致使新屋比例普遍較高。

另觀察數據，金門縣金寧鄉、新竹縣竹北市平均屋齡分別達19、20年，名列平均屋齡最年輕行政區的亞軍與季軍。

賴志昶分析，金寧鄉重劃區近期憑藉著金門大橋等大型建設利多，房市與台灣本島大盤起漲並進入多頭，吸引不少建商相繼移入開發，讓區域屋齡持續下降，目前區域中古單價約落在2字頭，新案價則以3~4字頭居多。

至於新竹縣竹北市則受惠於新竹科學園區等議題，區域內亦有關埔重劃區等議題，磁吸各大開發商進場插旗，惟近年區域開發逐漸飽和，區域平均中古房價已達4~5字頭，房價名列各行政區之首。

另針對各行政區區域房價，以桃園市觀音區平均房價達每坪23.3萬元最親民，賴志昶認為，觀音區擁觀音工業區、桃園科技工業園區及大園工業區等產業聚落，磁吸產業人口移入利多，加上區域內有航空城等大型開發案進行，區域亦吸引各大建商紛紛進駐，加上過往為桃園市房市蛋白區，本身房價基期較低，因此以親民房價、嶄新屋齡物件，區域受不少年輕購屋族群青睞。

賴志昶提醒，對年輕首購族群而言，選擇屋齡較新的預售案或新古屋，有省去部分裝潢成本、建築結構較有保障、房價增值空間較大等優勢，惟購屋族群選擇新案亦需慎選地段，如此次進榜的十大行政區，多具有大型重劃區開發優勢，但區域內由於建商推案眾多，在近期房市受挫之際，恐面臨強大賣壓，且不少新興重劃區周邊生活、商業機能有待開發，購屋者不可不慎。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據財政部最新公告資料顯示，今(2025)年3月個人房地合一稅收43.5億元，年增僅剩下2.7%，不過第一季的個人房地合一稅收101.2億元，年減幅度達11%，是近7季以來首見房地合一稅收年變化出現衰退，顯示房市已經退燒。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅減少，反映2016年後買進的屋主雖然不動產仍大幅增值，但受限買方貸款不易與房價預期理性，市場交易量能不易放量，因此房地合一稅收出現明顯衰退，接下來要觀察關稅政策下的房市交易變化。

統計顯示，第一季個人房地合一稅收101.2億元，年減幅度達到11%，是近7季首見年減，同時第一季的個人房地合一稅收也寫下近7季以來新低，不難看出房市交易出現量縮，其中3月的個人房地合一稅收43.6億元，仍較去年同期微幅增加2.7%。

比較3月個人房地合一稅收六都表現，稅收王則是新北市，稅收11億元，年增28.8%，台中市則是剩下7.4億元，年減6%，桃園市5.7億元，大致較去年同期持平，高雄市5.1億元年減12.5%，台南市則是3.5億元，年增45%，台北市3.9億元年增11%。

曾敬德表示，4月受到關稅貿易戰讓股市重挫，短期內房市交易不容易放量，再加上去年房市交易熱絡，預估第二季的個人房地合一稅收還是會維持年減表現。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市供給正全面熄火。值得關注的是，新竹災情全台最慘，新竹個案數、戶數、總銷及一周來人組數都創下近年新低，房價在缺乏指標案支撐下，每坪跌破50萬元。

591新建案統計顯示，全台第一季總銷金額4648.15億元，與上季相比大幅縮水3成，新進場個數僅為327件、戶數2.4萬戶，雙創歷史次低，季減幅逾2成。

至於房價方面，全台第一季新案開價及成交單價分別為58、55萬，與上季相比已有所收斂，現階段不僅個案創價力道弱化，議價空間也持續擴大，顯示建商姿態明顯放軟。

591新建案總編輯李忠哲表示，川普關稅戰反覆，除股市大起大落，這股不確定性向外蔓延，讓原本相當虛弱的房市膽戰心驚，市場一有風吹草動就激起恐慌情緒，接下來是能「大病初癒」還是「病入膏肓」，端看關稅戰後續如何發展。

從各縣市表現來看，台北市在高房價、政策變化等衝擊下，觀望氛圍迅速壟罩，不只買方收手，建商更且戰且走，根據591調查，台北市本季總銷百億以上的指標案數量全數掛零，此外，總銷、個案數及戶數也都處在低水位，顯示進入另一波冷靜期。

尤其新竹災情最慘重，包含個案、戶數、總銷及一周來人組數都突破歷史新低，房價在缺乏指標案支撐下，每坪跌破50萬元。

另根據內政部不動產資訊平台資料顯示，六都去年第四季房價全數走跌，其中雙北市房價季跌幅約2~3%、相對抗跌，桃園、台中分別跌4.8%、3.2%，而南台灣二都跌幅均在7%以上。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

股房空襲下，該如何聰明買房？現實生活中，許多人一輩子只買得起一間房！首購或自住客如何趁亂世買好房？如何從社區管理狀況看出是不是好物件？以及保值不敗的社區在管理，通常具備哪些特質？

俗話說，千金買房萬金買鄰，這句話在強調鄰居的重要性！然而還沒入住之前，鄰居住戶的素質無從判斷，但有一項是肯定的，社區管理好的樓群，顯示區內住戶共識高，愛護家園、重視生活品質，對首購族或自住客來說，社區管理品質的好壞，是不可忽視的重點。

「好的社區，從第一眼開始」

如何判斷一個社區管理品質的好壞？實戰經驗豐富的房產老手顏博志認為，所謂好的社區管理可以從幾個地方去判斷：社區整體質感、公設硬體是否定期清潔維護、保全素質等，「再來就是電梯布告欄的報告也可以參考。」

他提醒，社區管理牽扯到經費，一般印象是大型社區戶數多、管理費充足，比小型社區更有資源，因此管理品質比較好，但現實上並非如此。「一些大項的公設，像是電梯或結構修繕，大社區經費的確比較充足，有能力負擔，但不是大社區戶數多，管理品質就比小社區好，因為比起戶數多寡，住戶們本身願不願意花錢維護社區？以及錢能不能花在刀口上更重要。」

顏博志說：「我曾經去過那種好幾百戶的社區，明明是大白天，大廳中庭卻一片昏暗。深入了解後發現，該社區的住戶年齡偏高，退休人士多，在社區維護上斤斤計較，認為白天不需要開燈，卻忽略掉大樓本身的採光不好，為了省錢寧可犧牲居住品質。」

社區管理好 轉手價差好幾萬

好的社區管理對房價到底有沒有影響？房產專家們一致認為是正相關。有一個現象是：社區管理好的房子，通常自住客比較多，管理容易上軌道，也不太常買賣，因此房子比較少出現在市場上，一旦出現很快被買走。

看過上千間房子的House123 執行長邱愛莉分析，同一條街的兩個社區，坪數、屋齡接近，又在隔壁，為什麼行情可以差到一坪好幾萬？答案可能是社區管理品質。她表示，判斷社區管理品質，最簡單就是看社區物業管理情形，保全有沒有24小時輪班？還是只有白班？周末是否沒有警衛，只靠門禁進出？管理風格像現代大樓？還是能省就省像華廈？這都會影響房價。

想擁有好的社區物業管理，管理經費必不可少。顏博志指出，愈是高級的社區愈注重管理，甚至會篩選物管人員的外型年紀，要求不能抽菸，待人接物上有一定規矩，比如見到人要打招呼或叫得出名字、訪客上門主動詢問等。

外觀物業公設 印象加分很重要

「Lin's竹北房產筆記_品揚的竹北房產交流網 」粉專版主，以十幾年的房仲帶看經驗分析，認為物件的第一印象非常重要！買家打分數從建築外觀開始，外牆是否老舊斑駁？進了社區後，大廳保全打招呼狀況？水池是否長滿青苔？公設是否變蚊子館？資源回收室或停車場是不是堆滿雜物？想買房的人，把感官打開去感受，就可略知一二。

他表示，大樓公設是社區資產，整體環境管理維護都需要費心思，一個社區晚上會不會有照明燈？大廳是否營造賓至如歸的感覺？尤其社區大廳的造景，如果有噴泉或小池流水，也是一個觀察重點，因為「水」的設施最難維持，如果沒有荒廢、長青苔、堆垃圾，還能夠維護得很好，顯示社區有財力也有心力去維持愛惜自家園。

在通膨年代，社區管理成本只會更高不會更低，管理費只會漲不會跌，然而，大多數社區要漲管理費不容易，因此居民的負擔力和共識，就是社區管理好壞、房價是否能保值的關鍵之一。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

據財政部公布的稅收資料顯示，房市交易動能持續疲軟，2025年首季土地增值稅、契稅與個人房地合一稅等「房市三稅」合計年減幅近10%，顯示市場買氣尚未回溫。不過，各地表現不一，新北、高雄推案與交易明顯降溫，台中、桃園則因新案交屋潮撐盤，表現相對穩健。

內憂外患抑制交易 首季房市稅收全線走跌

根據統計，3月實徵稅收為2,324億元，年減2.8%；首季累計稅收5,540億元，年減幅0.6%。其中，與房市交易密切相關的三大稅目全數下滑，契稅首季年減幅達12.2%，個人房地合一稅減少10.5%，土增稅亦下滑8.8%。

財政部統計處副處長劉訓蓉指出，央行信用管制效應持續發酵，銀行貸款審慎保守，使民眾購屋轉趨觀望；加上全球政經不穩與台股波動，進一步壓抑房市買氣。

各地來看，土增稅表現以新北、台北及高雄減幅最大，主因是去年高總價大案多，今年基期回落。但台中受惠於大型建案交屋與案量放大，無論3月或整體首季稅收，皆較去年同期增長。

契稅方面，3月新北與台南衰退明顯，主要因去年交屋潮墊高基期；整體首季以新北、台南、高雄減幅較大。反觀台中、桃園新案供給充足，買氣穩定，首季契稅逆勢上揚。

至於個人房地合一稅，整體受持有期間與成本影響較大，3月僅新北市呈現年增，達17.9%；而首季六都中，高雄與台中稅收減幅最大，反映交易結構與區域景氣溫差。

車市分化 高價車熱、總體進口下滑

除房市外，車市亦出現「M型化」趨勢。財政部指出，首季貨物稅實徵357億元，年減8.5%。其中，車輛類稅收減少31億元，主因是去年新車銷售旺、基期偏高，導致今年整體新車進口量呈現衰退。

不過，市場對高價小客車需求強勁，首季特銷稅（奢侈稅）實徵金額年增6.7%，達17億元，寫下歷年同期新高。3月單月數字亦維持高檔，顯示高端消費仍具支撐力。

根據交通部公路局統計全台汽車登記數量，從2020年的819萬輛提升至去（2024）年的868萬輛，增加5.9％。同時，停車成本也不斷攀高，觀察實價登錄，去年的車位價格在六都中，以台北市平均201.8萬元位居最高；而在這5年間，以台中市的價格漲幅最為明顯，高達將近5成。

擁車位最高均價的台北市，相較最便宜的台南市93.6萬元，多出108.2萬元，等於以1個台北車位的價格，用來買2個台南車位都還有剩。

而車位價格增幅最大的台中市，單一車位從2020年的平均75.5萬元，上漲至2024年的112.6萬元，價差37.1萬元相當於49.1％漲幅；同一期間，台南、高雄的漲幅也分別達37.2％與38.1％；就連均價已經突破200萬元的台北市，漲幅也仍有1成。

少子多車凸顯停車空間缺乏

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，台灣正邁入「少子多車」時代，凸顯車位供給更加緊張。早期各大城市的市中心多以公寓、華廈為主，車位規劃對比現今需求並不夠完善，導致停車空間嚴重不足。

以台中為例，近年來人口持續成長，但大眾運輸系統尚不如北部發達，民眾因此依賴私家車。因應這些需求，近年建商在大量推案的同時，會積極利用剩餘容積增加停車位數量，以緩解車位短缺的情況，進而讓新建社區的高價車位交易變得更活絡，也推升車位價格。

車位交易應留意產權及稅負

針對想單獨購買車位的民眾，張旭嵐提醒，需特別注意「是否擁有獨立產權」。過去部分舊大樓的車位被列為公設，住戶雖可使用，卻不具有獨立產權，因此轉售對象僅限同一社區的住戶。而即便車位擁有獨立產權可自由交易，也應留意是否設有獨立出入口，以及是否有針對非住戶進出社區的限制，避免未來使用產生問題。

此外，第一建經研究中心副理張菱育也指出，就算是單獨買賣的獨立產權車位，也適用房地合一稅規範，因此民眾在購買房屋與車位時，應在契約中明確標示車位價格，並審慎規劃持有時間，以免轉售時須負擔高額稅負。

雖然美國總統川普宣布對75國暫停徵收對等關稅90天，但全球貿易戰陰影未散，台灣房市陷入經濟放緩、信用緊縮雙重夾擊。學者指出，未來五年將進入32萬戶交屋高峰，預售屋買方面臨房貸成數與當初合約不符的補足壓力，恐掀起交屋糾紛、爛尾樓潮，進一步衝擊金融體系穩定。

成數落差成致命傷 買方交屋資金出現缺口

淡江大學前產業經濟系副教授莊孟翰指出，央行自2023年起實施第七波不動產信用管制後，第二戶貸款成數限縮至五成、第三戶降至三成，且全面取消寬限期，與預售階段購屋時常見的七至八成貸款條件差距甚大。

「這是一個很要命的問題，買方會因二至四成的資金落差交不出屋，交屋糾紛只會愈來愈多。」莊孟翰警告。

交屋潮來襲 建商金流壓力升溫

根據統計，2019年至2024年間，全台推案總額已達11.49兆元，預估未來三至五年將有約32.48萬戶陸續交屋，市場將面臨龐大的資金需求壓力。

莊孟翰指出，這波推案潮中，仍有約3至4兆元建案尚未銷售，許多開發商為資本結構較弱的「一案公司」，若買方因貸款成數縮水無法順利交屋，將導致金流斷裂，不僅單一建案恐成爛尾，甚至連帶拖累其他案場，衍生更大風險。他直言，原本政策目的是讓房價軟著陸，但若信用管制持續過緊，反而可能加速硬著陸，形成惡性循環，對金融體系造成系統性壓力。

面對買氣持續低迷與資金壓力升高，建商紛紛祭出讓利策略，包括買房送裝潢、家具與家電，或推出低首付、延後付款等促銷方案，希望藉此活絡交易、減緩金流壓力。莊孟翰表示，若這類讓利手段難刺激買氣，未來房價恐進一步鬆動，預估跌幅可能落在5%至10%之間。

交屋風險難解 應雙管齊下提前避險

為防範連鎖負面效應擴大，莊孟翰呼籲央行與金管會應超前部署，在審慎審核原則下，微調第二戶、第三戶的貸款成數限制，建商餘屋貸款比率亦應酌量上調。

對於有購屋需求者，在當前的房市盤整期應多看屋、雖當前有低首付的促銷方案，民眾在購屋時仍需準備總額兩成左右的自備款，避免核貸金額有落差，導致非自願性違約的狀況發生。同時，應盡量避免選擇尚無品牌或經驗不足的「一案公司」，以降低交屋風險。